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在北海买房子后悔了(北海买房子有前景吗)

发布时间:2022-09-19 06:23:57  来源:LieBz  阅读人数:2

上篇文章《展望2022:北海买房难度要增加了》是从买房的角度来写的。虽然今年房子不好找,但一旦找到了,价钱很有可能比去年还便宜。而且,好多楼盘已经交房或接近交房,买房的安全感也比去年更强。

但开发商的日子可能就不大愉快。他们遇上了一个相当棘手的情形:带看中介急剧减少。

带看由来

说到北海卖楼,不能不提2013年。

2013年以前,北海开发商要么自建自销,要么聘请代理销售房子。成为楼盘代理的第一个条件是资金要充足,因为需要缴纳巨额保证金。

于是卖房圈泾渭分明:房产代理只卖一手房,房产中介(街边的中介小店)没钱交保证金只能去卖二手房。

那时候的卖楼不复杂:炒作,刺激客户上门;再炒作,再刺激客户上门。所以当时房媒生意兴隆,中介苦苦哈哈。

但2010年4月中央出台了“史上最严”的楼市调控。自销或代理模式在冷市中坚持了两年多终于顶不住了。到2013年,高招终于被逼了出来:中介联动——允许房产中介也参与楼盘销售,无需缴纳保证金,只要把客人带来并签约,佣金就到手。

这招既新鲜又好用。卖楼终于不再是有钱人的事情——于是乎,那一年全市中介都兴奋地行动了起来,然后呼啦啦地涌出了一波销售小高峰。

可惜好景不长。中介们消耗完前期积累的客户资源后,联动效应也就平淡了。但开发商已经印象深刻——原来无需投入就可以拥有一支规模宏大的销售队伍呀。

到2017、2018年,因为大量外地看房人涌入北海,客户资源自动上门,北海的中介联动(这个时候称为“中介带看”了)立即火力全开。不但规模急剧放大,而且还演变成了旅行团模式:外地揽客、本地接客。

开发商为此喜笑颜开:还用炒作吗?不需要。还必须依赖代理公司吗?不必要。只要开出佣金,就有中介源源不断的带客而来。

有苦说不出

中介带看确实爽。不需要广告投入、不需要聘请高级营销与策划人才、不需要依赖代理公司,客户自动而来,销量自动而成。

但开发商首先就废掉了自身武功:没有了营销队伍、也没有了营销人才。

然后是疏远了市场。因为没人会真实地告诉开发商:现在楼市如何、市场对你家楼盘感受如何、竞争对手威胁有多大、下一步应该如何做。

接着是难以牢固品牌。因为无法约束中介带看,他们在外面说什么承诺什么都无法过问更无从干涉。结果因为失望而出现的收房投诉可能会更加激烈。

最后是容易受到要挟。因为如果对佣金不满意,带看中介就会转向其它楼盘。如果流失了中介带看,楼盘销量就立刻一落千丈。

但这些在楼市火热时完全不会暴露,只有在楼市发冷的时候才会出现。去年下半年以来,因为疫情的原因导致外地人难以过来,本地人更愿意直接过来看房(或者明确要求中介返给部分佣金)——结果是带看中介因此急剧减少。

三大难题

带看中介的急剧缩水导致了两种情况:

一是开发商发觉帮忙卖房的人明显减少了;

二是能够活下来的带看中介更有可能反过来要挟开发商了:客户不好找,房子因此不好卖;房子不好卖,提高佣金吧。不愿意?那其它楼盘带看去也。

于是,2022年的北海开发商直接就是三大难题:要给多高的佣金才能吸引中介带看?要如何的楼盘包装才能让带看中介更好地说动客户?要报出什么样的价格才能刺激看房人快速下单?

三大发愁哟。

有没有解决的办法?有,至少两个:

一是自力更生:重新宣传炒作、重新组建队伍。但这招需要有高水平的营销人才,而这方面的人才早已在中介带看的冲击下消失殆尽了。

二是等天下雨:等楼市转旺、等中介带来更多的看房人。

行不?

很头疼。

首先,本地看房人在2022年难以增加。

数据已经清楚地说明了这个趋势:2020年底融创海映兰屿大降价(成交均价6000出头),两个月网签了600多套。2021年底吾悦华府大降价(成交均价5000出头),两个月网签才300来套。它俩是邻居,也都是品牌项目。数字表明本地看房人在快速减少,意味2022年价格战的效果会越来越差。

其次,新冠疫情实在不好说什么时候能减弱到出行自如。

此外,疫情之后异地购房会不会大反弹?现在根本没有足够的分析依据。

所以,如果把楼盘销售的命运寄托在市场与疫情,猜赢了逃出生天,赌输了真要踏入死亡线了。

最后会如何?

估计开发商是两手准备:在寄希望于中介带看的同时,也尝试借鉴传统办法。

结果会是什么?楼盘整体销售今年会明显放慢,楼市继续是买方市场。

(预告:下篇文章说说二手房市场。)

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